지붕태양광보험, 건물주와 발전사업자 누가 책임지나
공장이나 창고, 축사의 지붕을 빌려 태양광을 설치하는 방식은 부지를 새로 확보하지 않아도 되고 계통 연계가 비교적 수월해 널리 쓰이고 있습니다. 그런데 보험 관점에서 이 구조는 지상형보다 훨씬 복잡합니다. 건물과 설비의 소유자가 다르고, 한 건물 위에 서로 다른 두 개의 계약이 겹쳐 있으며, 화재가 어느 쪽에서 시작되었는지에 따라 처리 경로가 완전히 달라지기 때문입니다.
보험보다 임대차계약서가 먼저입니다
지붕 임대형 사업에서 가장 먼저 확정해야 할 것은 보험 상품이 아니라 계약서의 문구입니다. 지붕 임대차계약서 또는 지붕 사용계약서에 화재 발생 시의 책임 분담, 설비로 인한 건물 손상의 처리, 계약 종료 시 원상회복의 범위, 설비 철거 의무와 비용 부담이 어떻게 적혀 있는지에 따라 누가 어떤 담보를 준비해야 하는지가 갈립니다.
실무에서 자주 보는 문제는 계약서가 이 부분을 비워 두고 있다는 것입니다. 임대료와 기간, 계통 연계 협조 정도만 정해 두고 사고에 대한 조항은 '관계 법령에 따른다'는 문장으로 끝나는 계약서가 적지 않습니다. 이 상태에서 사고가 나면 양측이 각자의 해석을 들고 다투게 되고, 그 사이에 복구는 늦어지고 발전 정지 기간은 길어집니다.
계약서가 이미 체결된 상태라도 정리는 가능합니다. 최소한 화재 시 책임 분담과 원상회복의 범위 두 가지에 대해 양측이 같은 이해를 가지고 있는지 확인하고, 그 이해를 각자의 보험에 반영해 두는 것입니다. 계약서와 증권이 서로 다른 전제 위에 서 있으면 사고 이후에 반드시 문제가 됩니다.
한 건물 위에 두 개의 보험이 겹칩니다
건물주는 건물과 그 안의 자산을 목적물로 하는 화재보험을 가지고 있고, 발전사업자는 설비를 목적물로 하는 계약을 가집니다. 이 둘의 관계를 정리하지 않으면 두 방향의 문제가 동시에 생깁니다. 어떤 항목은 양쪽 증권에 모두 들어가 보험료를 이중으로 내고, 다른 항목은 양쪽 모두에서 빠져 사고 때 아무 데서도 나오지 않습니다.
경계에 놓이는 항목은 대체로 정해져 있습니다. 지붕 방수층과 마감재, 설비를 받치는 지지 구조물과 앵커, 옥상까지 올라간 케이블과 관로, 그리고 옥상에 설치된 접속함과 인버터가 그것입니다. 건물주는 이것을 설비의 일부로, 발전사업자는 건물의 일부로 보는 경우가 많아 사고 후 양쪽 보험사가 서로 상대 계약이라고 판단하는 상황이 만들어집니다.
정리 방법은 단순합니다. 두 증권의 목적물 명세를 한 표로 합쳐 놓고 항목마다 어느 계약에 속하는지 표시해 보는 것입니다. 두 곳에 표시된 항목은 이중 부담이고 어느 곳에도 표시되지 않은 항목은 공백이므로, 이 표 한 장으로 두 가지를 동시에 정리할 수 있습니다. 그다음 그 결과가 임대차계약서의 책임 분담과 맞는지 다시 확인하면 됩니다.
불이 어느 방향으로 갔는지에 따라 갈립니다
지붕형에서 사고는 두 방향으로 일어납니다. 하나는 건물 내부에서 시작된 불이 지붕과 설비까지 태우는 경우이고, 다른 하나는 지붕 위 설비에서 시작된 불이 건물과 그 안의 자산을 태우는 경우입니다. 앞쪽에서는 발전사업자가 피해자가 되어 자기 설비의 재물 담보와 발전손실 담보가 작동하고, 뒤쪽에서는 발전사업자가 가해자가 되어 배상책임 담보가 중심이 됩니다.
뒤쪽의 손해 규모는 아래에 무엇이 있느냐에 따라 크게 달라집니다. 물류센터라면 보관 중인 재고자산과 화주의 화물까지, 축사라면 사육 중인 가축의 폐사와 재입식까지의 소득 상실까지 청구 범위에 들어옵니다. 설비 가액은 수억 원인데 배상 청구는 수십억 원대로 올라가는 구조가 실제로 가능하고, 이 유형에서 배상 한도를 최소로 두는 것이 가장 위험한 선택이 됩니다.
아래 건물의 업종도 위험에 직접 영향을 줍니다. 도장이나 용접처럼 화기를 상시 사용하는 공정, 인화성 물질을 다루는 공정, 분진이 많은 공정은 건물 자체의 위험 등급을 높이고 그 위험은 지붕 설비에도 그대로 전달됩니다. 우리 설비가 아무리 잘 관리되어 있어도 아래에서 시작된 불은 막을 수 없기 때문입니다. 임차인이 바뀌면 위험 구성이 달라지므로 변경 사실을 알리는 절차를 정해 두시는 편이 안전합니다.
화재가 아닌 손해가 더 자주 문제가 됩니다
지붕형 사업에서 실제로 분쟁이 잦은 항목은 화재가 아니라 누수입니다. 설비 설치 과정에서 지붕을 관통한 앵커 자리로 물이 새거나, 설비 하중으로 지붕면이 변형되면서 방수층이 손상되는 경우입니다. 이 손해는 건물주에게 발생하고 원인은 발전사업자 쪽에 있는 구조라, 배상책임 담보가 이런 유형을 다루는지 미리 확인해 두어야 합니다.
하중 문제도 함께 봐야 합니다. 오래된 건물에 설비를 얹으면 설계 당시 예정하지 않았던 하중이 더해지고, 여기에 적설 하중이 겹치면 지붕 구조가 견디지 못하는 상황이 생깁니다. 구조 안전성 검토를 거쳤는지, 그 결과가 문서로 남아 있는지는 인수 심사에서도 확인되고 사고 후 책임 판단에서도 근거가 됩니다.
설비를 철거해야 하는 시점의 문제도 미리 정리해 두시길 권합니다. 계약이 끝나거나 건물을 재건축할 때 설비를 걷어내고 지붕을 원상으로 돌려야 하는데, 그 비용과 책임의 소재가 계약서에 없으면 그때 다시 다투게 됩니다. 화재 사고와 직접 관계는 없지만, 지붕형 사업에서 실제로 자주 문제가 되는 항목이라 함께 확인해 두는 편이 낫습니다.
특수건물 여부는 건물 소유자가 확인해야 합니다
지붕형 사업에서 한 가지 더 확인하실 것이 있습니다. 아래 건물이 「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」이 정한 특수건물에 해당하는지 여부입니다. 이 법은 일정 용도와 규모의 건물 소유자에게 신체손해배상특약부 화재보험 가입 의무를 부과하고 있고, 이 특약은 화재로 타인이 사망하거나 다친 경우 소유자의 과실 여부를 따지지 않고 배상하도록 하는 구조를 담고 있습니다.
여기서 중요한 것은 의무의 주체가 건물 소유자라는 점입니다. 지붕을 빌려 태양광을 설치한 발전사업자에게 이 의무가 넘어오지는 않습니다. 다만 발전사업자 입장에서도 아래 건물이 이 의무의 대상인지, 그리고 실제로 가입되어 있는지를 알아 두는 것은 의미가 있습니다. 화재가 발생했을 때 인적 피해에 대한 배상이 어느 계약에서 먼저 처리되는지가 달라지기 때문입니다.
자가 소유 건물에 직접 설비를 얹은 경우에는 이야기가 달라집니다. 이때는 건물 소유자와 발전사업자가 같은 사람이므로 두 의무를 모두 지게 되고, 건물 화재보험과 설비 보험을 함께 관리해야 합니다. 우리 건물이 대상인지는 용도와 연면적을 기준으로 판단하며, 기준은 개정될 수 있으므로 현재 기준으로 한 번 확인해 보시길 권합니다.
자주 묻는 질문
건물주의 화재보험은 건물과 그 안의 자산을 목적물로 하는 계약이라 임차인이 설치한 태양광 설비는 포함되지 않는 것이 일반적입니다. 발전사업자 명의로 설비를 목적물로 올린 계약을 별도로 두어야 그 자산의 손해가 보상 대상이 됩니다.
발전사업자가 배상 주체가 되는 구조이고, 건물과 설비, 보관 중인 재고자산, 경우에 따라 타인이 맡긴 화물까지 청구 범위에 들어올 수 있습니다. 설비 가액이 아니라 아래 건물에 놓인 자산의 규모를 기준으로 배상 한도를 산정하셔야 합니다.
화재 발생 시의 책임 분담, 설비로 인한 건물 손상의 처리, 계약 종료 시 원상회복의 범위, 설비 철거 의무와 비용 부담입니다. 이 문구에 따라 누가 어떤 담보를 준비해야 하는지가 갈립니다. 실무에서는 사고 조항을 '관계 법령에 따른다'로 끝내 둔 계약서가 적지 않은데, 이 상태에서 사고가 나면 양측이 각자의 해석으로 다투는 사이 복구가 늦어지고 발전 정지 기간이 길어집니다.
두 증권의 목적물 명세를 한 표로 합쳐 놓고 항목마다 어느 계약에 속하는지 표시해 보시면 됩니다. 두 곳에 표시된 항목은 이중 부담이고 어느 곳에도 표시되지 않은 항목은 공백입니다. 경계에 놓이는 것은 대체로 지붕 방수층과 마감재, 지지 구조물과 앵커, 옥상까지 올라간 케이블과 관로, 옥상에 설치된 접속함과 인버터입니다.
지붕형에서 화재보다 분쟁이 잦은 항목이 바로 이 누수입니다. 설비 설치 과정에서 지붕을 관통한 앵커 자리로 물이 새거나 설비 하중으로 지붕면이 변형되며 방수층이 손상되는 경우인데, 손해는 건물주에게 발생하고 원인은 발전사업자 쪽에 있는 구조입니다. 배상책임 담보가 이런 유형을 다루는지 미리 확인해 두셔야 합니다.
넘어오지 않습니다. 「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」은 일정 용도와 규모의 건물 소유자에게 신체손해배상특약부 화재보험 가입 의무를 부과하며, 의무의 주체는 건물 소유자입니다. 다만 화재 시 인적 피해 배상이 어느 계약에서 먼저 처리되는지가 달라지므로 발전사업자도 대상 여부와 실제 가입 여부를 알아 두실 필요가 있습니다. 자가 소유 건물이라면 두 의무를 모두 지게 됩니다.
손해보험 실무 22년. 「매출이 오르는 가게는 보험부터 다르다」 저자, 공저 「강남 CEO의 비밀 레시피」. 태양광발전소와 산업시설의 화재보험·배상책임 설계를 다룹니다.
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※ 이 칼럼은 일반적인 보장 구조와 관련 법령을 설명한 것으로 특정 상품의 가입을 권유하지 않습니다. 실제 가입 가능 여부와 보장 범위는 보험사 인수 기준, 약관, 사업장 현황에 따라 달라질 수 있으며, 법령과 제도는 개정에 따라 변경될 수 있으므로 최신 기준을 함께 확인하시기 바랍니다.